Ποιες πολεοδομικές δεσμεύσεις «μπλοκάρουν» την οικοδόμηση οικοπέδων;

Τον τελευταίο διάστημα μεγάλη ανασφάλεια επικρατεί σε υποψήφιους αγοραστές ακινήτων, γιατί φοβούνται μήπως τα χρήματα που θα δώσουν για την αγορά ενός οικοπέδου - ακινήτου μπορεί να πάνε χαμένα. Είναι αλήθεια ότι, οι τελευταίοι πολεοδομικοί νόμοι, τα ειδικά Προεδρικά Διατάγματα, καθώς και η νομολογία του Συμβουλίου Επικρατείας, δημιουργούν διάφορες πολεοδομικές δεσμεύσεις. Το αποτέλεσμα είναι, να περιορίζεται το δικαίωμα της δόμησης, ακόμα και να καταργείται, χωρίς την υποχρέωση της Πολιτείας για αποζημίωση. Επίσης ανασφάλεια υπάρχει και στους μηχανικούς, που έχουν την ευθύνη να βεβαιώσουν αν ένα οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, διότι δεν υπάρχει κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας καθώς και ένα ενιαίο ψηφιακό υπόβαθρο με όλες τις θεσμοθετημένες πολεοδομικές διατάξεις και γραμμές όπως αιγιαλοί και παραλίες, αρχαιολογικοί χώροι, αναγνωρισμένοι κοινόχρηστοι χώροι, δασικές εκτάσεις, Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο κ.ά. Ως εκ τούτου κατά την έρευνα του μηχανικού, μπορεί κάποια διάταξη να του ξεφύγει της προσοχής ή μια γραμμή να μην τοποθετηθεί σωστά, με αποτέλεσμα να υπάρξει εμπλοκή για το ακίνητο με αμφισβήτηση της πώλησης του. Επίσης σήμερα, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις, που ένα ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και την επομένη μπορεί να μην οικοδομείται. Για αυτό τον λόγο τα τοπογραφικά διαγράμματα δεν αρκεί να έχουν συντεταγμένες σε ΕΓΣΑ, αλλά θα πρέπει να είναι επικαιροποιημένα πριν από τη σύνταξη οποιασδήποτε νέας αγοραπωλησίας ή έκδοση οικοδομικής άδειας.

• Πότε είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ένα γήπεδο;

Ένα γήπεδο είναι άρτιο και μπορεί να οικοδομηθεί:

α) όταν εντάσσεται σε σχέδιο πόλης με την προϋπόθεση ότι έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και πρόσοψης σε δρόμο, τα οποία καθορίζονται από τους όρους δόμησης της περιοχής και

β) όταν βρίσκεται σε εκτός σχεδίου περιοχή και έχει ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000τμ και πρόσοψη σε κοινόχρηστο δρόμο 25μέτρα ή εμβαδόν 4000 τ.μ. για γήπεδα που προϋπάρχουν στις 31/12 /2003.

Επίσης μπορούν να οικοδομηθούν και παρόδια γήπεδα, σε Εθνικό – Επαρχιακό – Δημοτικό δρόμο, εμβαδού μέχρι 750τ.μ., αναλόγως του χρόνου δημιουργίας τους.

• Ποιες πολεοδομικές δεσμεύσεις εξετάζουμε στα οικόπεδα εντός σχεδίου;

• Αν συνορεύει με οικόπεδο μη άρτιο και οικοδομήσιμο. Δεν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια σε οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, εάν συνορεύει με μη άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο, το οποίο θα πρέπει να τακτοποιηθεί, ώστε η μελλοντική δόμηση να μην παρεμποδίσει ή δυσχεράνει με οποιονδήποτε τρόπο την τακτοποίηση του γειτονικού οικοπέδου.

• Να επιτρέπεται από τις χρήσεις γης, η συγκεκριμένη δραστηριότητα στο οικοδομικό τετράγωνο. Μάλιστα επειδή το πολεοδομικό σχέδιο μπορεί να έχει τροποποιηθεί, εξετάζουμε τι επιτρέπεται να γίνει σήμερα. Ακόμα κι αν το κτίριο προϋπάρχει, η μεταβολή της χρήσης του από κατοικία για παράδειγμα σε αρτοποιείο, θα πρέπει να επιτρέπεται από το υφιστάμενο σχέδιο πόλης.

• Αν θεσμοθετήθηκε στον Δήμο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο/ΣΧΟΟΑΠ και έχει μειωθεί ο συντελεστής δόμησης, λόγω της θεσμοθέτησης μέσου συντελεστή δόμησης.

• Να έχει χαρακτηρισθεί το κτίσμα διατηρητέο και να μην μπορεί να αξιοποιήσει τον υπόλοιπο συντελεστή δόμησης που δικαιούται το οικόπεδο.

• Να βρίσκεται εντός οικισμού κάτω των 2.000 κατοίκων και ο δρόμος που έχει πρόσωπο να έχει πλάτος πάνω από 4 μέτρα.

• Ποιες πολεοδομικές δεσμεύσεις εξετάζουμε στα γήπεδα εκτός σχεδίου;

• Αν θεσμοθετήθηκε Χωροταξικό ή Πολεοδομικό Σχέδιο στην Περιοχή (Περιφερειακό Χωροταξικό ή Γενικό Πολεοδομικό, ΣΧΟΟΑΠ ή Τοπικό Χωροταξικό Σχέδιο). Μπορεί να καταργήθηκαν οι παρεκκλίσεις ή να αυξήθηκαν τα όρια αρτιότητας ή να μειώθηκε ο Συντελεστής Δόμησης.

• Εάν γειτνιάζει με αρχαιολογικούς χώρους ή βρίσκεται σε ζώνη προστασίας όπου απαγορεύεται η δόμηση.

• Εάν γειτνιάζει με ρέμα που δεν έχει οριοθετηθεί, γιατί θα απαιτηθεί η οριοθέτησή του. Προσοχή, γιατί η δόμηση οποιασδήποτε κατασκευής πλησίον ρέματος επιτρέπεται σε απόσταση τουλάχιστον 20 μέτρων.

• Εάν γειτνιάζει με αιγιαλό και παραλία, που δεν έχουν καθοριστεί οι οριογραμμές του και κατά την οικοδόμηση θα πρέπει να «τραβηχτεί» πίσω η οικοδομή τουλάχιστον 30 μέτρα για κατοικία και 50 μέτρα για ξενοδοχείο.

• Εάν βρίσκεται σε ζώνη οικιστικού ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) και έχουν καθοριστεί αυξημένα όρια αρτιότητας, μειωμένη δόμηση ή υπάρχουν περιορισμοί στις επιτρεπόμενες χρήσεις.

• Εάν βρίσκεται σε γη υψηλής παραγωγικότητας, όπου απαγορεύεται η άσκηση οποιασδήποτε άλλης δραστηριότητας, εκτός από τη γεωργική εκμετάλλευση και την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας από σταθμούς Α.Π.Ε.

• Εάν βρίσκεται πλησίον κοιμητηρίου (νεκροταφείο), γιατί απαγορεύεται η ανέγερση οικοδομών σε απόσταση μικρότερη των 100 μέτρων.

• Εάν βρίσκεται πλησίον σε κολόνες της ΔΕΗ, ή βάσης ραδιοφωνικών ιστών, ή κεραίας κινητής τηλεφωνίας, για λόγους ασφαλούς έκθεσης σε ηλεκτρομαγνητική ακτινοβολία.

• Εάν βρίσκεται σε περιοχή NATURA (περιοχές διατήρησης των φυσικών οικοτόπων και της άγριας χλωρίδας και πανίδας), γιατί μετά τον Μάρτιο του 2011, απαιτούνται 10 στρέμματα.

• Εάν βρίσκεται σε περιοχή RAMSAR (περιοχές κοντά σε υδροβιοτόπους, με μεγάλη οικολογική σημασία) ή άλλα δίκτυα προστασίας για την διατήρηση της βιοποικιλότητας ή Ζώνες Ειδικής Προστασίας.

• Εάν βρίσκεται σε περιοχή όπου έγινε κύρωση του δασικού χάρτη, και έχει χαρακτηριστεί ως δασική έκταση.

• Εάν το γήπεδο γειτνιάζει με δασική έκταση θα πρέπει να τοποθετηθεί το κτίσμα σε απόσταση 10 μέτρων από τη δασική έκταση.

• Σε γήπεδο, που έχει πρόσωπο σε εθνικό ή επαρχιακό ή δημοτικό οδικό δίκτυο, θα πρέπει για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας, να τοποθετηθεί το κτίσμα σε απόσταση από τον άξονα του δρόμου από 15 έως 60 μέτρα, ανάλογα με τον χαρακτηρισμό της οδού.

• Σε γήπεδο, που διέρχεται αγωγός ΔΕΗ, συστήνεται αναγκαστική δουλεία, η οποία έχει πλάτος 40μ., 50μ. και 100μ. αναλόγως της τάσης του ρεύματος, για την οποία ισχύουν όροι δόμησης κυρίως στο ύψος των κτιρίων, που καθορίζονται από την ΔΕΗ.

• Σε γήπεδο, που διέρχεται αγωγός (φυσικού αερίου, ύδρευσης, αποχέτευσης και καυσίμων), απαγορεύεται η δόμηση σε ζώνη πλάτους ανάλογα με τον αγωγό.

• Σε γήπεδο, που βρίσκεται σε κορυφογραμμή, το ανώτατο υψόμετρο του κτίσματος απαγορεύεται να υπερβαίνει την κορυφογραμμή.
 

• Ποιοι άλλοι φορείς γνωμοδοτούν ή επιβάλλουν όρους δόμησης σε ένα ακίνητο;

Επιπλέον όρους για την οικοδόμηση του οικοπέδου ανάλογα με την χρήση, μπορούν να τεθούν και από τους παρακάτω φορείς.

• Από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής για κατοικία και γραφεία – καταστήματα.

• Από τη Διεύθυνση Αγροτικής Ανάπτυξης της οικείας Περιφερειακής Ενότητας, για τα γεωργο/πτηνοτροφικά κτίρια.

• Από το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας για τα βιομηχανικά/βιοτεχνικά κτίρια. Από το Εμποροβιομηχανικό Επιμελητήριο για τις εμπορικές αποθήκες.

• Από τον ΕΟΤ για τις τουριστικές εγκαταστάσεις.

• Από το Υπουργείο Παιδείας για τα εκπαιδευτήρια.

• Από την Υπηρεσία Πολιτικής Αεροπορίας, σχετικά με το ύψος των κτιρίων σε περιοχές που γειτνιάζουν των ιδεατών γραμμών των διαδρόμων προσγείωσης των αεροδρομίων.

• Η Δ.Ε.Η. σχετικά με το ύψος των κτιρίων σε αγροτεμάχια τα οποία βρίσκονται εντός της δουλείας διέλευσης των γραμμών μεταφοράς ρεύματος υψηλής τάσης.

• Το Υπουργείο Πολιτισμού για ακίνητα που βρίσκονται εντός αρχαιολογικών χώρων.

• Το Υπουργείο Πολιτισμού για ακίνητα που βρίσκονται πλησίον ιστορικών κτιρίων – μνημείων – έργων τέχνης κ.λπ.

• Το Υπουργείο Περιβάλλοντος για ακίνητα που βρίσκονται σε παραθαλάσσιες περιοχές, περιοχές φυσικού κάλλους ή ιστορικούς τόπους.